NYC, Top Neighborhoods' Decade of Growth

뉴욕 부동산 투자자를 위한 향후 10년 내다보기

– 지난 10년간 주택가치가 가장 많이 상승한 지역은?

역사적인 금리 상승을 보인 몇 년을 보낸 현재 금리 하락이 예상되는 2024년은 뉴욕시의 부동산에 투자하기에 좋은 해 일 수 있습니다. 그러나 뉴욕시의 어떤 지역이 향후 10년 동안 가장 높은 수익을 내게 될지 어떻게 예상할 수 있을까요?

10년 후면 2034년, 꽤나 긴 시간인데 이 시기에 어느 지역이 가장 성과를 내게 될지는 결국 시간이 알려 주겠지만, 지난 십 년간의 통계를 보면 몇 가지 핵심 요소가 지역 시장을 자극하는 데 중요한 역할을 해왔다는 것을 발견할 수 있습니다.

이번 뉴스레터에는 뉴욕의 주거시설 투자자들에게 가장 큰 수익을 제공한 Neighborhood가 어느 곳들이었는지 살펴보고 이를 바탕으로, 향후 10년 동안 높은 수익을 제공할 것으로 예상되는 지역을 식별해 보려고 합니다.

REBNY, OLR 등 공신력 있는 회사와 기관들의 데이터를 활용하여 뉴욕시의 핵심 서브 시장을 분석하고, NYU Furman Center의 CoreData.nyc를 활용하여 전체 NYC 판매 데이터를 살펴봄으로써, 지난 10년 동안 아파트 가치가 가장 많이 상승한 지역과 앞으로 10년 동안 주목해야 할 지역을 자세히 살펴보겠습니다.

뉴욕시 부동산 투자, 고려해야 할 요소

과거 주거용 부동산 시장의 추세와 통계를 살펴보면 뉴욕시 부동산에 투자하려면 다음의 기준 중 하나 이상을 충족하는 지역의 부동산을 찾는 것이 전략적으로 보입니다.

성장 여지가 있는 지역에 투자하기

이미 도시의 평균 이상의 가격대를 보여주는 neighborhood에 투자하는 것은 안전한 베팅일 수 있지만, 단기간에 특별히 높은 수익을 낼 가능성은 낮습니다. 2010년대의 콘도(주거용 아파트) 가치가 보여준 것처럼, 가장 높은 수익은 일반적으로 성장 여지가 아직 많은 지역에서 나타났습니다. 2024년에 구매하려는 투자자들에게는 이자율이 하락하기 시작하면, 첫 구매자 그룹인 MZ 세대를 포함한 로컬 구매자들이 어디로 향할 것인지를 묻는 것이 첫 번째 질문일 것으로 보입니다.

용도변경 (Rezoning) 예정인 지역에 투자하기

2010년대 최고 성과를 보인 주택 시장을 연결하는 또 다른 공통점은 부동산 가치가 크게 증가한 거의 모든 지역이 뉴욕 시 당국의 도심 재개발 계획 지역에 있었다는 것입니다. 이를 염두에 두고, 미래의 투자자들은 Midtown 맨해튼의 잠재적 기회에 주목하는 것이 현명할 것입니다. 현재 Garment District는 거주용 유닛이 거의 없지만, 이 지역을 재조정할 계획이 있으며, 이러한 조정이 이루어지면 향후 10년 동안 수천 개의 거주용 유닛이 추가될 수 있습니다. 2010년대에 금융 지구의 성공적인 변모를 고려할 때, 이는 향후 10년 동안 투자자들에게 Fashion District를 전략적인 목표로 삼을 수 있게 할 수 있습니다.

맨해튼, 브루클린 Top 5 가격 상승 지역

아래에서는 2013년부터 2023년까지 콘도 가격 당 평방 피트의 가장 큰 수익을 보여주는 맨해튼과 브루클린 지역을 확인할 수 있습니다.

평균 가격의 함정

이 데이터는 각 neighborhood의 10년간 상승한 주거용 유닛의 평균 가격을 사용하기에 단편적인 부분만 확대 해서 볼 수 있는 단점이 있습니다. 실제로, 이 기간 동안 이 지역 들에서 목격된 주요 가격 상승의 원동력은 신규 개발된 콘도였습니다. 이들 콘도는 인근의 기존 건물들이 제공하지 못하는 차별화된 서비스, 편의시설, 그리고 빌딩 내외부 디자인을 제공함으로써, 높은 가격에 거래될 수 있었습니다.

이러한 콘도들의 가치 상승은 주변으로 점차 전파되어, 이 지역의 부동산 전반에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 그러나 이러한 가치 전달 과정에는 시간이 소요되며, 다양한 소유자들이 가치 상승 혜택을 동등하게 누리게 되진 않습니다.

신규 개발된 럭셔리 콘도 개발자들이 가장 큰 수혜자를 보며 시간이 지나면서, 주변의 멀티패밀리 또는 mixed use(주거+상용) 빌딩 소유자 그리고 오래된 빌딩 내 유닛 소유자들도 가치 상승의 혜택을 점차 누리게 됩니다. 가치 상승이 일어날 것으로 예상되는 지역내 주거용 유닛에 투자한다 하더라도, 실제로 투자의 이익을 실현하는 데는 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 것입니다.

다음에는 이와는 다른 관점에서, 최근 침체된 주거용 부동산 시장에서도 두각을 나타내는 분양율을 보이는 콘도빌딩을 살펴볼 예정입니다. 이 빌딩들이 자리잡고 있는 지역들을 통해, 현재 그리고 향후 모두에서 선호되는 유망 지역을 확인할 수 있을 것으로 생각됩니다.

Jinwoo David Park