현재 맨해튼의 부동산 시장은 이중적인 면모를 보이고 있습니다. Gucci와 Prada가 미국의 부동산 재벌 Jeff Sutton에게 기록적인 금액, 약 2조 2천억 원(18억 달러)에 매입한 5th Avenue의 부동산 거래는 이 맨해튼을 대표하는 명품거리가 여전히 높이 평가 받고 있음을 증명합니다. 반대로, 오피스 빌딩과 임대용 멀티패밀리 주택 시장은 높은 공실률과 상승하는 이자율로 어려움을 겪고 있죠.
 
SoHo, West Village, East Village와 같은 맨해튼에서도 프라임 지역으로 여겨지는 지역도 시장의 압박을 견디지 못한 일부 소유주들이 수년전 매입한 가격보다 낮은 가격에 부동산을 매각하는 현상이 나타나고 있습니다.
 
이는 금융 시장의 불안정성과 기록적으로 솟은 금리가 부동산 시장에 미치는 큰 영향을 보여주는 사례입니다. 이렇게 헐값에 매각되는 빌딩들의 일부는 공실률이 높고 임대수익이 낮은 빌딩도 있지만, 일부는 매각가 대비 연간 7%에 가까운 수익률을 보이는 안정적인 빌딩들도 있습니다.
 
이들이 낮은 가격에 매각 되는 이유는 금융위기 이후 기록적으로 낮게 유지 되던 금리 시장에서 높은 레버리지를 활용했던 투자자들이 이자율 상승을 견디지 못하고 손해를 보면서라도 빌딩이 채권은행 손에 넘어가기전 exit 해야 하기만 하기 때문이죠.

 

이러한 어려움을 건물주들(seller)의 대척점에서 보면 이와 같은 혼돈 속, 이자율 변환 주기가 바뀌기 전(기준금리 하락세가 이어지가 전) 상업 부동산에 투자하는 것은 도전적임과 동시에 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

특히 이자율이 높은 시점에 임대 수익이 안정적이고 우수한 위치의 빌딩에 투자하는 것은 이자율 하락에 따른 빌딩 가치 상승을 기대할 수 있으며, 장기적으로 높은 수익을 창출할 수 있는 기회를 제공합니다.

 

다시 5th Ave. 명품 거리로 돌아와 보죠, 이곳은 맨해튼의 최고급 리테일 지역에서는, 지난 2년간의 사례를 통해 Jeff Sutton과 같은 전략적 부동산 투자자들이 시장 상황과 무관하게 큰 이득을 보았음을 알 수 있습니다.

이는 높은 금리 시점에서 부동산 투자의 사이클을 염두에두고 실행된 전략적인 투자가 시간이 지나며 큰 수익으로 이어진 사례입니다. 이렇게 높은 거래가에 매각 된 주된 이유는 명품 브랜드들이 최근 몇 년간의 큰 수익 덕분에 더욱 가능한 일이었기도 하겠지만, 장기 임차인으로 이 5th Ave. 명품거리에서 오랜동안 임차인으로 있던 그들이 이 지역의 가치를 인정한 것으로도 볼 수 있습니다.

 

 

주거 시장에서도 이러한 양극화 현상은 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 센트럴 파크 인근 66가의 Extell 개발 콘도와 첼시 18가의 Witkoff Group 완공 콘도는 고금리에도 불구하고 지난해부터 높은 판매율을 기록하고 있습니다.

이는 최상위 리테일 및 주거 지역에 대한 전 세계 투자자들의 지속적인 관심을 나타냅니다. 한편, 경쟁력이 낮은 신규 콘도들은 높은 인센티브에도 불구하고 시장의 부진한 영향을 피할 수 없는 상황입니다.

맨해튼 부동산 시장의 양면성은 현금 여력이 충분한 투자자들에게는 공격적인 투자 기회를 제공하는 반면, 다른 투자자들에게는 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 현재와 같이 큰 사이클이 전환점을 맞이하는 시기에는, 안정적인 수익을 보장하는 우수한 위치의 부동산을 매입하는 전략이 바람직합니다. 이러한 접근은 시장이 회복되면서 해당 부동산의 가치가 상승할 가능성을 높여줍니다.

 

Jinwoo David Park
Head of Korea Desk