2023년 9월 현재, 미국의 금리는 기록적인 상승을 보이고 있습니다. 주택 담보 대출의 30년 모기지 이자율은 7%를 초과했으며, 상업용 부동산 대출 금리 역시 글로벌 금융위기 발생해인 2007년 이후 최고치를 기록하고 있습니다..
이런 환경에서 맨해튼의 여러 건물주들은 재융자 기한이 다가오는 상황에 처해, 상환금의 부담을 겪고 있습니다. 반면, 현금을 보유한 투자자들은 이 기회를 활용해 유리한 조건으로 부동산을 인수하고 있습니다.
투자의 핵심 원칙 중 하나는 “buy cheap sell high”입니다. 그리고 이에 큰 영향을 미치는 것은 바로 ‘시점’입니다. 제 개인적으로도 뉴욕의 9/11, 2007년 금융위기, 그리고 Covid19 위기와 같은 부동산 시장의 세번의 큰 사이클을 경험하고 있습니다. 이러한 상황에서 투자자들의 심리는 ＇위험＇과 ＇기회＇를 동시에 고려 하게 됩니다.
금리 상승 때문에 금융비용이 많아진다고 생각하거나, 이후 오게 될 금리 인하 시점에는 경기가 나빠진다고 생각해 기다리다 보면 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있습니다. 사실, 시장이 안정적이라고 느낄 때까지 기다리거나 가격이 올라갈 때 투자를 하면 매력적인 가격에 매입할 수 있는 기회를 놓치고 높은 가격에 매입해 장기간 가격상승의 혜택을 누리지 못하는 경우가 많습니다.
매각에 있어서의 타이밍도 중요합니다. 재무적으로 안정된 건물의 소유자들은 위기를 잘 버텨내며 시장의 다음 상승을 기다릴 수 있지만, 그렇지 못한 건물주들은 공실률 증가와 금리 상승으로 인한 부담에 직면 잘못된 매도 시점에 매각하게 됩니다.
부동산 투자, 특히 상업용 부동산 투자는 단기적인 시각보다는 장기적인 전략이 필요합니다. 좋은 위치의 빌딩을 매입해, 레노베이션을 통해 임대료를 높여 가치를 높이고, 관리를 잘하고, 공실 위험을 사전에 차단하는 것 등은 부동산 투자에 매우 주요한 요소입니다. 하지만, 거래의 시점 선택이 이 모든 것보다 더 우선 한다고 봅니다.
아래에서는 맨해튼의 실제 부동산 거래 사례를 통해 이에 더 자세히 알아보겠습니다.
120 MacDougal St., New York, NY 10012
맨해튼 그리니치 빌리지의 중심에 위치한 7층 건물로 1층은 상가 상층부는 주거로 이뤄져 있으면 건물 면적은 13,618 SF(약 382평)입니다.
1910년에 지어진 이 빌딩은 26개의 1-2 베드룸 주거로 구성 되어있고 월 3~4천 달러의 임대료를 받고 있으며 뛰어난 위치와 비교적 저렴한 임대료 덕분에 공실이 발생해도 1,2주 내에 새 임차인이 계약합니다.
최근 15년 동안 총 3번의 거래가 있었으며, 그 중 가장 최근의 거래는 올해 6월에 있었습니다. 이 건물의 거래 이력은 투자 시점의 중요성을 아주 잘 보여줍니다.
해당 건물은 2009년에 $5.3M의 가격에 매입 됐습니다. 이후 3년 후인 2012년에 $9.5M, 초기 매입가의 180%에 해당하는 금액에 거래 됩니다. 이 거래로 소유주는 $4.2M의 높은 차익을 실현했습니다.
2012년에 이 건물을 인수한 소유주는 11년 동안 건물을 보유 후 2023년 6월 $10.7M, 즉 초기 매입가의 113%에 매각 합니다. 차익은 $1M에 불과했으며, 실제 거래에 드는 비용을 고려하면 매우 미미한 수익을
거뒀습니다. 맨해튼 부동산 시장이 피크를 보였던 2018년에 매각 했거나, 현재의 금리상승 위기를 넘길 수 있었다면 더 높은 이익을 봤을 거라는 건 쉽게 추측 가능합니다.
현재의 뉴욕의 이런 부동산 거래 동향은 2007년 금융위기 전후의 미국 낸 금리 상승과 건물 가치의 상관 관계를 매우 유사하게 보여 주는 것 같습니다. 미국의 상용 부동산 가격 추이와 상용 부동산 모기지 금리의 동향을 비교 분석해보면, 이러한 상관 관계의 깊이를 더욱 선명하게 이해할 수 있습니다.
이러한 빌딩 거래 시점의 중요성을 나타내는 사례는 지난 9/11 테러– 금융위기– 코로나 19의 3번에 걸친 위기에 따른 사이클에서 얼마든지 찾을 수 있습니다.
609 5th Ave. New York, NY 10017
9/11 테러 직후 Blackstone 609 5th Ave. (현재 저층부에 PUMA 플래그십 스토어가 위치한 건물)를 단 $65M에 매입했습니다. 4년 뒤인 2006년, 그 건물은 SL Green 에게 $182M에 매각되었습니다. 이후 SL
Green 은 2020-2022년의 코로나19 기간 동안 리테일과 상층 업무공간을 분리 합산 가 $268.5M에 매각했습니다.
9/11 테러 와 같은 전쟁의 위기 시기에 매입을 단행하고 4년간 보유한 Blackstone 단 4년 만에 280%의 수익을 보았지만, 마켓 안정기에 매입 16년간 보유하고 코로나 위기 기간을 넘기지 못한 SL Green 의
성과는 상대적으로 그렇게 인상적으로 보이지 않습니다.
실제 2009년부터 2018년까지 맨해튼 빌딩 가격은 지속적으로 올랐으며. 이 기간 동안 120 MacDougal St. 와 같은 인기 있는 위치의 건물들은 시장에서 거의 구할 수 없었습니다. 그러한 건물들이 시장에 나왔을 경우에는 더 높은 프리미엄을 받았고, 일부 부동산은 Cap rate 2%대와 같은 낮은 수익률로 거래되기도 했습니다.
현재의 뉴욕 맨해튼의 부동산 시장 상황은 현금을 보유한 투자자들에게 핵심 지역에 저평가된 투자 물건을 발굴해 가치 투자를 할 수 있는 기회의 시간으로 보입니다.
