뉴욕 부동산세 면제 콘도? 신중하게 생각해야 하는 이유

뉴욕 부동산세 면제 프로그램, 421a:

뉴욕은 국제적인 금융과 문화의 중심지로 주목받아 왔으며, 그 뚜렷한 특징 중 하나가 바로 다양하게 구성된 부동산 시장입니다. 특히 “세금감면혜택 콘도”와 같은 홍보 문구로 한 번쯤 접하게 되는 421a Tax Abatement 프로그램이 예비 투자자들의 시선을 사로잡기도 아는데요. 이 세금 면제 프로그램은 어떤 배경에서 시작되었으며, 어떤 이점과 한계를 가지고 있을까요?

한국과 달리 미국에는 주거용 상업용 상관없이 부동산을 소유하면 납부해야 하는 Property Tax가 있습니다. 이 금액은 만만치 않아서, 맨해튼에서 $200만 콘도를 가지고 있을 경우 연간 $20,000~$25,000에 해당하는 세금을 납부해야 합니다.

♦ 주거용 콘도 부동산 세금
– 미드 타운 2 베드룸(약 29평) 콘도 유닛 기준

♦ 상업용 빌딩 부동산 세금
– 다운타운 4층(약 843평)

그런데 뉴욕에는 이 부동산세를 길게는 25년간 면제받는 프로그램이 있습니다. 421A Tax Abatement라고 하는데 투자자 입장에서는 아주 솔깃한 장점이 될 수 있습니다. 옆에 표에서 보는 것과 같이 빌딩 완공 이후 10년에서 ~ 25년간 부동산 세금이 100% 면제되는 기간을 갖고 기간 종료 몇 년 전부터 납부 비율이 증가하는 것을 볼 수 있습니다.

1971년, 뉴욕시는 저개발 지역의 개선과 재생을 목적으로 421a 프로그램을 론칭하였습니다. 이후 이 프로그램은 디벨로퍼들에게 세금 감면의 매력적인 혜택을 제공하며, 신규 개발 콘도 구매자들도 10년에서 25 간 세금 면제 혜택을 누리게 되었습니다.

이 제도는 2016년 일시적인 중단을 경험한 뒤, 2017년‘Affordable New York’ 이름으로 다시 재개돼 다수의 개발자와 투자자에게 세금 면제 혜택을 제공해 왔습니다. 그러나 이 프로그램은 2022년 6월 15일을 기점으로 종료되면서 뉴욕의 개발자들은 비용 부담이 가중된다면서 불평하고 있고 실제 주거 공급에 악영향을 미치고 있습니다.

현재 뉴욕에서 개발자들이 주가 되어 향후 뉴욕내 콘도 시장에 공급 부족이 예상 된다며 다시 제도가 부활되어야 한다는 목소리가 나오고 있지만 그 후속에 대한 확정적인 방향은 아직 미정입니다.

이런 프로그램의 혜택을 보는 대표적인 콘도들은 One Manhattan Square (20-Year), 15 Hudson Yards (20 Year). Brooklyn Point (25 Year), 10 Riverside Blvd. (20 Year) 등이 있는데요.

이런 세금 혜택을 받는 콘도들은 일정 기간 동안 세금이 면제 되어 실거주자의 거주 비용이 상당히 절감되며, 투자자들에게도 세금 면제 기간 동안 안정적이고 높은 수익률을 제공합니다.

그렇다면, 이러한 세금 면제의 혜택이 담보된 부동산 투자 시 고려해야 할 사항들은 어떤 게 있을까요?

추후 매각 시 세금 면제 프로그램의 이중 효과

1. 매입과 매각시 가격

세금 면제 프로그램은 콘도 구매자에게 매력적인 혜택으로 다가오는 반면, 개발사에게는 높은 가격에 판매할 수 있는 절호의 기회를 제공합니다. 이러한 상황에서, 매입자는 초기 투자 단계에서의 세금 절감 효과를 긍정적인 요소로 인식하며 매입 결정을 합니다. 이는 마치 미래에 이뤄질 세금 절약이 현재의‘크레딧’처럼 활용되는 부분을 간과 할 수 있습니다. 왜냐하면 재매각 과정에서 약간의 변주를 보이기 때문입니다.

매입 시점의 세금 절감 혜택

구매자는 세금 면제 혜택으로 인한 절세를 누리며, 이 절세액이 어느 정도의 ‘금전적 가치’를 지닌다고 인식합니다. 이 가치는 실제로 구매가를 결정하는 요소 중 하나로 작용하여 매입 가격에 대한 부담을 낮추는 효과로 인식합니다.

재매각 시점에서의 복합적인 판단

그러나, 콘도를 재매각할 때 새로운 구매자들은 다르게 접근합니다. 세금 면제 기간이 지속되면서 감소하는 이 혜택은, 결국 앞으로의 경제적 부담으로 바뀌게 됩니다. 이는 특히 세금 면제 혜택이 줄어들거나 완전히 소멸할 때, 새로운 구매자에게 이전 소유주에게는 없었던 추가적인 경제적 부담으로 작용하게 됩니다.

2. 입지

세금 혜택이 적용되는 빌딩들의 위치는 종종 기대보다 덜 발전한 지역이거나, 신규 개발이 이루어지는 지역에 위치하는 경향이 있습니다. 이러한 입지 특성은 투자자와 거주자에게 여러 가지 고려사항을 제공합니다.

상대적으로 낮은 위치적 가치

이러한 빌딩이 프라임 지역, 즉 중심지에 비해서 위치적 가치가 떨어지는 경향이 있습니다. 주변 지역이 완전히 발전하고 안정화되기까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 거주자에게 초기에는 불편함과 불안정성을 가져올 수 있습니다

지역 발전의 불확실성

예를 들어 매입한 콘도 주변이 정부가 정책적으로 공급한 Affordable Housing(저소득층 대상으로 공급한 주택)으로 둘러 쌓여 있는 경우에는 주변 환경이 소유한 콘도의 가치와는 상당한 이격감을 보일 수 있으며
가치 상승의 제약 요인이 될 수 있습니다. 더군다나 Affordable Housing 밀집 지역은 정부 정책과 사회의 다양한 이해관계가 복합적으로 얽혀 있을 수 있기 때문에 신중할 필요가 있습니다.